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杨箕拆迁:少数人博弈多数人

来源:作者: 日期:2018-10-10 浏览:

杨箕拆迁:少数人博弈多数人

杨箕村动迁1年有余,如今,这片废墟上仍有钉子楼顽强地耸立着。 摄影:南都记者黄皓

在国际化大都市的广州,杨箕村是个标志性的城中村,它突兀地跻身于这个城市的中心,周围大厦林立,一路之隔就是全新的C B D,华南第一高楼、新中轴线、3.5万元一平方米的住宅,就在一箭地之外。城市发展需要席卷这块尴尬的洼地,于是有了旧村改造。

杨箕村动迁1年有余,已经超过预期时间4个多月,几乎和每一个拆迁项目一样,这片废墟上至今依然顽强地耸立着几栋钉子楼。原本是村民与政府的利益博弈,已经演变成了村民之间少数人与多数人的博弈。按照现行的村民自治原则,少数必须服从多数,这场博弈的结果或许早已成定局。

与农村征地相比,城中村改造面临的情况更复杂,利益牵扯更直接,矛盾更尖锐多元。在城市化快速扩张的中国,杨箕村是个缩影。

南都此次调查,试图还原拆迁过程中的一些焦虑和困局,试图通过杨箕结构城市发展进程中不可回避的阻力和阻力背后的生态。

钉子户:希望在杨箕村开一场听证会

对于杨箕村至今还剩下多少钉子户这样一个最基本的问题,村委和钉子户之间都有不同答案。

杨箕村支书张建好说,按照宅基地证,至今没答应拆迁的村民还有17户,共23栋房子。

但是村民姚慕嫦说,剩下的还有32户呢。她认为村里的统计方法不对,经常把村民几个兄弟算成一户。

每一个留着不搬的人,都有自己的理由。

姚慕嫦说,村里一直没有开过关于拆迁的全体村民大会,没有让大家对补偿方案充分表达意见。为此她希望能在杨箕村开一个现场听证会。姚慕嫦说她一直想不明白,如果杨箕村的改造是三旧改造,为了改善城中村环境和村民的生活条件,那为什么一定要引入开发商?

“引入开发商,是要看在什么地段的。杨箕经济联社很有经济实力,完全可以自己开发。开发要借钱,我们可以慢慢还债,哪怕还几十年,我们这一代人苦一点,但子子孙孙就可以享福。现在引入开发商,一方面开发商为了利益最大化,划出一大块地方作为商品房,回迁房的容积率奇高,只会造出一个新的城中村。”

不想从旧的城中村住进新的城中村,姚慕嫦打算弃产,她不要回迁房,希望得到货币补偿,实际上就是把房子卖了。也不需讨论多少钱一平方米,她想要一个总价,一口价买卖。

也有的钉子户纠结于拆迁补偿协议上对方只盖公章,没有法人代表签字。“这跟‘卖猪仔’有什么两样?出了什么问题,我们到底找谁去?如果村委书记或者董事长不在补偿协议上签字,我也不会签字的。”

钉子楼写照:废墟上杏黄旗飘扬

村民秦先生气愤地说:“电话线都剪了8次,断水断电也是家常便饭。我还曾试过被一名警察强拉倒地,如果那个警察不来道歉,我就不会坐下来谈拆迁的事情。”

有几户钉子户还生活在一片废墟的房子里,有一户的家里还住着租户,尽管这家的二楼长期放着两个煤气瓶,瓶子接着两根空心管,倒悬在大门顶。还有一家在自己的屋顶插上了一面杏黄大旗,一面舞狮队的旗,也派上了用场。

水电还能正常用,但是大货车在屋子周围开来开去。一位钉子户说了句文绉绉的话:“我们永远都想留在自己生长的地方,祖祖辈辈留下来的东西,到你这辈就毁掉了?”旁边另一个钉子户则认为,拆迁的问题就是补偿的问题,其实没有什么不能谈的。

村委:钉子户主要想要商业面积补偿

几乎钉子户提出的所有问题,杨箕村委会都能讲出另外一种说法。

村支书张建好说,协议没有法人代表签名,是因为法人代表会换,盖公章表明不管法人代表换了谁,都要认这个协议。

张建好说,引入开发商,是因为村里没有能力自己改造。改造要贷款,村集体没有开发权,建好了房子都分给了村民,剩下的只能租不能卖,贷款都不知道怎么还。村里是有21亿元的固定资产,但不能全部卖掉去改造杨箕村,不然以后村民分红从哪里来。

张建好甚至觉得开发商也挺冤。她说拆迁迟迟没搞完,但是富力集团已经为此投入了20多亿元,其中保证回迁房建设的9.8亿元已经放在中信银行,4.8亿元土地转让金到了市政府,3.3亿元的两年临迁费已经发到了村民手上,而建设还没开始。

在张建好眼里,钉子户就是想多要一点利益。“我们天天找他们做思想工作,分头找,每户找,跟他们谈心,但都不行。他们想多拿一点,但是我们要公平公正,不能因为钉子户就多拿,那大家都做钉子户了,全村都回来了,我们怎么做啊。”

张建好说:“那些不同意拆迁的,最主要的是想要商业面积补偿。拆迁之前,杨箕村的大街小巷,一楼都做了小卖部、发廊、水果店,起码都有200多铺位,但是这些铺位都是宅基地证。现在家家都要来回迁后的商业铺位,哪有那么多铺位给呢?”

“人家的临迁费,按原来房子的面积算,一楼每平方米给40元,二楼是30元。但是钉子户提出每平方米要60元。”

更遗憾的是,钉子户与村委双方都缺乏信任,谁也不愿迈出协商的第一步,理由都是“谈了也白谈”。

村支书张建好:这些个别人就是捣乱

村支书张建好,这个中国改革开放的风云人物,执掌杨箕村已经35年,如今迎来了这个村子最彻底的变革,她也因此成为钉子户的对头。

“有的人,违章建筑的面积也要我们补给他。”

“还有一户,儿子有疾病,就要村里把她儿子养起来。困难户我们可以补贴,但不能全部报销啊。她家的房子有4层,第4层是违章建筑,我们按阶梯式补偿给她,要她自己每平方米出3500元买,她说家里困难,要公家出钱帮她买。”

“那些想弃产的,要村经济联社买断他的房子,算下来每平方米要3.5万元。但是公家不能到私人手上买房子,村里的钱是全体股民的,不是个人的,不能说买就买。而且私人的房子,买了之后证也办不到集体上。这种弃产,只能在村民之间通过办公证来买卖,价格也是一两万元一平方米,没有3.5万元那么贵。”

“还有个别钉子户更说,拖到现在没有拆,要求赔偿精神损失费,一平方米要1万元。”

张建好最后干脆得出结论:这些个别人就是捣乱,不同意城中村的改造。

PK

少数人与多数人之争

最近,这种钉子户与村委之间的矛盾,正在演变。

截至目前,全村1300多户人已经签了拆迁协议,且房子已经被铲平。对于这些人为什么会签字,钉子户的说法是:“他们都被吓怕了,拆了一部分之后,村里到处都是垃圾,还遭到恐吓,耗不住的,就签字了。”

现实的情况是,1300多户已经签字的村民对钉子户越来越有意见。在他们的房子成了废墟之后,回迁就变成了期待,他们觉得钉子户影响了大家的回迁时间。最新的说法是,多达1300多户人联合签名,向广州市政府、越秀区政府、梅花街道办事处递交签名,要求钉子户尽快同意搬迁。

村民之间形成多数人与少数人的对立。钉子户姚慕嫦也承认,现在跟那些签了字的人,已经没有交往了。村支书张建好说,这两股对立的村民,有时候在酒楼喝早茶时碰到,都会吵起架来。

根据中国现行制度,村实行村民自治,集体土地由村管理,经2/3以上的村民同意即可变动。与土地私有的国家不同,中国的宅基地属于集体土地,它的变动遵循着村民少数服从多数的基本行事规则。

杨箕村改造同样面临少数人与多数人之争。

张建好说,为了确定拆迁补偿方案,村里先后开了18次会,大多数户主都参加了。“每一次,区国土局来开会,分批找村民座谈,听取他们对拆迁补偿的意见,一次会就要开十多天。意见收集后,再对方案做修改。修改后再让村董事会讨论,股东代表讨论。讨论后再让村民来座谈。”

据一份法院的判决书提到,去年4月16日,杨箕村92名股东代表中的87人一起开会讨论拆迁补偿方案,最终82人同意了方案。

张建好说,大多数村民都同意了最后的方案,“要不然怎么会有99%的村民签字同意拆迁呢”。

但是那没有签字的1%,难以接受服从99%,个人利益与集体利益的矛盾凸显,村民的内部在分化。张建好深谙其中玄机,所以她用得最多的一句话是:“大家的利益是公平公正的,不能因为做钉子户就多得。大家都定了,就要照做,不然就不公平。”

流通性与永久性之争

杨箕拆迁的另外一个问题是,很多签了字的村民,如果为自己在第一轮站在了多数的一边而自喜,还为时过早。这种少数人与多数人的矛盾,还将出现在回迁房产权的选择上。下一次,他们或许又会成为少数人。

据张建好介绍,整个杨箕村改建的地块面积为11.49万平方米,其中5万平方米交给开发商作为融资,将来会建起40多层高的楼房,建筑面积达26万平方米。剩下6.4万平方米土地用于回迁房的建设,建成后的回迁房面积共37万平方米,包括2万多平方米的商业面积和34万平方米的住宅。

目前,杨箕村改造的土地产权已经上报申请由集体转为国有。这种产权转换几乎没有障碍。

改造完成后,村民回迁房的产权,则有集体和国有两种可能,选择权在于村民。同样是以大多数村民的意见为准,少数要服从多数,届时又将有人欢喜有人忧。

如果大家选择了集体所有,则回迁房的产权是永久性的,但不能上市买卖。如果选择了国有,则产权只有70年,但可以买卖。

尽管第一次摸底已经结束,但张建好没有透露村民们对回迁房产权所属的选择。她本人却不讳言地说,村里希望能办国有证。这将意味着村民的房屋失去了永久所有。

张建好却认为,回迁房产权转成了国有,大家的房子就可以流通,就可以按照市场价格来计算房子的价值。“隔壁珠江新城的房子卖3.5万一平方米,我们也可以值这个价,就算不卖掉,心里也知道自己住着多么贵的房子。”

张建好认为,村民的房子都是祖宗留下来的,就算转成国有,可以买卖,大家也不会卖掉的,“只有赌钱的、吃白粉的,个别人才卖的”。但她无法解释的是,一个产权只有70年的房子,就算不卖,也有产权终结的一天。张建好只能说:“70年后变成什么世界,国家是什么政策,谁都不知道。”

而且悖论之处在于,村委希望回迁房转国有,希望流通,但又预计村民不会卖房。如果村民如此固守祖宗业,那么大家就很可能把回迁房的产权选为集体所有,而不是国有。这又与村委的希望不符。

流通性与永久性如何兼顾和取舍,是城中村拆迁的利益症结所在。村民大多希望一个永久性的产权,同时能借此产生收益,就如同改造前的放租。

杨箕村的钉子户邝阿姨说,他们世代都是靠田靠屋吃饭,要是没了房租收,生活怎么办?“我也出去找过工作,但是人家看到我们的身份证上写着‘杨箕村’,就不要我了。他们觉得杨箕村民这么有钱,这么多地,不是来工作的。”

利益矛盾所在:

房屋与土地产权分离但实体相连

集体所有制下少数人与多数人的利益矛盾,土地集体所有与房屋个人所有的矛盾,都在杨箕村改造中凸现出来。正是房屋与土地产权上分离但实体上相连,为拆迁留下了讲价空间。

钉子户姚慕嫦说,如果宅基地是集体的,多数人都同意要收回去,那么地上的房子是我的,我要房子原模原样地留下来,这做得到吗?她不想以后还陷入这种少数人对多数人的服从,所以一心谋求弃产,拿着现金去别处换取清晰的自有产权。

在少数服从多数的原则下,一场2/3以上村民通过的拆迁事项,不同意的人会被认为干扰了大多数人的利益,在司法途径上很难站住脚。一旦判决,钉子户往往败诉。一份今年6月生效的判决书显示,法院根据宅基地集体所有、集体事务少数服从多数、杨箕村改造是公益事业这三项,即可判处钉子户败诉。

更现实的难处是对判决的执行。张建好说:上面规定,死人要负责,面对激烈的抵抗,法院执行也有很多顾虑。原定今年8月就要拆完房子开始挖地,目前看来要在2014年7月这个预定时间建好房子回迁已经很困难。

■杨箕改造历程

2010年

4月18日,杨箕改造安置补偿方案公布,杨箕改造正式启动。

7月1日,杨箕城中村正式开拆,两个月后基本拆平。

2011年

1月18日,富力地产以底价4.7265亿元投得杨箕村旧城改造项目。

3月份,杨箕城中村改造启动10个月,仍有18户共23栋房屋未签约,杨箕钉子户被告上法庭,后被判败诉要求交出房屋。

10月中旬,1300多户村民联合签名并向市、区、街等政府部门递交,要求敦促钉子户尽快同意搬迁。

(本文来源:南方都市报 作者:陈良军 南都记者 吴广宇 余思毅 实习生赖薇薇) kikat2001

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